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Wichtige und aktuelle Urteile im WEG-Recht

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	Dortmund

Foto: Eingangsfront unseres Bürohauses

	Kein Stimmrecht für Eigentümer, wenn sie mittelbar über ein Vorgehen gegen sich selbst entscheiden

Ein Wohnungseigentümer ist gemäß § 25 Abs. 5 WEG nicht stimmberechtigt, wenn es in dem Beschluss um die Einleitung eines Rechtsstreits gegen ihn geht. Soll über einen Rechtsstreit gegen mehrere Wohnungseigentümer abgestimmt werden, sind sämtliche Betroffenen von der Abstimmung ausgeschlossen. Einige Wohnungseigentümer hatten beim Zurückschneiden von Efeu die Hausfassade der Wohneigentumsanlage verunreinigt. In einer darauf angesetzten Eigentümerversammlung beschloss die Eigentümergemeinschaft gerichtlich Schadensersatzansprüche gegen die verantwortlichen Mitglieder geltend zu machen. Die betroffenen Mitglieder wurden von der Abstimmung ausgeschlossen. Der Verwalter reichte aber letztendlich nur eine Schadensersatzklage gegen einen der verantwortlichen Wohnungseigentümer ein, da die anderen die von ihnen verursachten Schäden bereits beseitigt hatten. Daraufhin reichte der verklagte Wohnungseigentümer seinerseits Anfechtungsklage gegen den Beschluss ein. Sein Argument: Es sei nicht ein Gesamtbeschluss sondern einzelne Beschlüsse erforderlich gewesen, sodass nur jeweils der betroffene Wohnungseigentümer von der Abstimmung auszuschließen war. Das Landgericht in München sah das nicht so. Der einheitliche Beschluss war rechtmäßig. Insbesondere musste die Eigentümergemeinschaft nicht mehrere Beschlüsse fassen. Wenn es zulässig ist, gegen mehrere Miteigentümer in einem einzigen Rechtsstreit vorzugehen, kann die Entscheidung hierüber in einem einheitlichen Beschluss getroffen werden. Bei Einzelbeschlüssen, wenn es um das gerichtliche Vorgehen gegen jeweils einen anderen verantwortlichen Eigentümer geht, hätten die für den Schaden verantwortlichen Eigentümer letztlich auch mittelbar über das Vorgehen der Eigentümergemeinschaft gegen sich selbst entschieden. § 25 Abs. 5 WEG erfasst auch eine solche Konstellation und spricht hierfür ein Abstimmungsverbot aus.
(LG München I, Urteil v. 22.11.10, Az. 1 S 11024/10).

	Kurzzeitig aktive Videoüberwachung darf Wohnungseigentümer fordern

Im Frühjahr 2011 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass ein Wohnungseigentümer die Installation einer Videokamera fordern kann, wenn diese nur kurz aktiviert wird und die Bilder nur in die betroffene Wohnung übertragen werden.
Zuvor hatte ein Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung eine Beschlussfassung darüber beantragt, dass die Installation einer Videokamera über dem Hauseingang genehmigt wird. Dieser Antrag wurde abgelehnt. Deshalb reichte der Eigentümer eine Anfechtungsklage gegen den ablehnenden Beschluss ein. Er beantragte bei Gericht, die übrigen Eigentümer zum Einbau der Videokamera zu verurteilen. Die Videokamera sollte nur nach einem Klingeln jeweils für 1 Minute aktiv sein. Auch sollte nur der Bewohner der betroffenen Eigentumswohnung das Videobild sehen können. Es sollte nicht möglich sein, die Kamera unabhängig vom Betätigen der Klingel einzuschalten.
Der BGH vertrat die Ansicht, dass die übrigen Wohnungseigentümer verpflichtet sind, dem Einbau der Videokamera zuzustimmen und diese zu installieren. Denn die nachträgliche Installation einer Videokamera am Hauseingang ist eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums. Jeder Wohnungseigentümer, dessen Rechte durch die Maßnahme betroffen sind, muss gemäß § 14 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zustimmen. Schließlich sollte die Kamera nicht dauernd den Hauseingang überwachen, sondern nur kurzfristig ein Bild des klingelnden Besuchers in die betroffene Wohnung übertragen. Auch beeinträchtigt die kurzzeitige Aktivierung nicht das Persönlichkeitsrecht der übrigen Wohnungseigentümer. Es muss jedoch ausgeschlossen sein, dass die Anlage zu einer dauerhaften Videoüberwachung genutzt werden kann.
(BGH, Urteil v. 08.04.11, Az. V ZR 210/10)

	Zustimmung des Verwalters? Auch bei Übertragung eines Miteigentumsanteils eventuell erforderlich

Wenn für die Veräußerung einer Eigentumswohnung die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist, gilt dass auch für die Übertragung eines Miteigentumsanteils, stellten Berliner Richter Anfang März 2011 fest.
Vor Gericht wollte die Miteigentümerin einer Eigentumswohnung ihre Eintragung als Alleineigentümerin im Grundbuch durchsetzen. Laut Teilungserklärung war für Veräußerungen von Eigentumswohnungen die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Ausnahmsweise war eine Zustimmung nicht erforderlich, wenn eine Veräußerung an einen Ehegatten vorliegt. Das Ehepaar, dem die Eigentumswohnung gehörte, war inzwischen rechtskräftig geschieden; die Ex-Ehefrau sollte jedoch den hälftigen Miteigentumsanteil an der Wohnung erhalten. Das Grundbuchamt verlangte die Vorlage einer Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung. Daraufhin erhob die Ex-Ehefrau gegen diese Aufforderung Beschwerde beim zuständigen Gericht. Ohne Erfolg!
Das ohne Einschränkung vereinbarte Erfordernis einer Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung erfasst auch die nur teilweise Veräußerung in Form eines Miteigentumsanteils. Eine Veräußerungsbeschränkung in einer Teilungserklärung dient dazu, den Eintritt unerwünschter Personen in die Eigentümergemeinschaft auszuschließen. Dieses Interesse der Eigentümergemeinschaft ist auch dann betroffen, wenn der Erwerber bereits Miteigentümer ist. Denn mit dem weiteren Erwerb entstehen weitere Rechte und Pflichten für den Erwerber. Die Ausnahmebestimmung, wonach es bei der Veräußerung an den Ehegatten keiner Zustimmung bedarf, greift hier nicht ein: Nach Sinn und Zweck erfasst die Ausnahme von der Veräußerungsbeschränkung nicht den Fall rechtskräftig geschiedener Eheleute (KG, Beschluss v. 01.03.11, Az. 1 W 57/11).

	Blankettanfechtung ist nicht mehr zulässig

Wenn sämtliche Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft im Wege einer eine so genannten Blankettanfechtung angefochten werden, muss der klagende Wohnungseigentümer im Falle einer Klagerücknahme alle Verfahrenskosten tragen. So entschied das Landgericht Hamburg im August 2010. In einer Eigentümerversammlung wurden zahlreiche Beschlüsse gefasst. Einer der Eigentümer reichte eine vorsorgliche fristwahrende Anfechtungsklage gegen alle gefassten Beschlüsse ein. Diese Anfechtungsklage aller Beschlüsse hatte der anfechtende Wohnungseigentümer damit begründet, dass ihm bis zur Klageerhebung das Protokoll der Eigentümerversammlung noch nicht zugegangen war. Er war deshalb vor Erhebung der Klage nicht in der Lage, die Rechtmäßigkeit der Beschlüsse zu prüfen. Nachdem der klagende Eigentümer das Protokoll nach Klageerhebung erhalten hatte, nahm er die Klage sofort zurück. Das Gericht legte ihm anschließend die Kosten des Verfahrens auf. Der klagende Eigentümer hielt dies für ungerechtfertigt. Zu Unrecht. Eine so genannte Blankettanfechtung zur bloßen Fristwahrung einer Anfechtungsklage ist seit der Einführung der gesetzlichen Vorgabe, dass der Hausverwalter eine Beschluss-Sammlung führen muss, überflüssig. Jeder Eigentümer ist in der Lage, sich bereits wenige Tage nach einer Eigentümerversammlung auf Grund der vom Hausverwalter zu führenden Beschluss-Sammlung, Gewissheit über den tatsächlichen Inhalt der Beschlüsse und ihrer Rechtmäßigkeit zu verschaffen. Damit besteht grundsätzlich keine Berechtigung mehr für eine vorsorgliche Klage zur Fristenwahrung. Aus diesem Grunde hatte der Kläger auch die Kosten des Verfahrens zu tragen.
(LG Hamburg, Beschluss v. 19.08.10, Az. 318 T 57/10).

	Hausverwalter ist nicht zur Beseitigung von störenden Materialien verpflichtet

Zwar kann eine Ordnungsbehörde einen Hausverwalter gleichsam als Störer dazu auffordern einen rechtswidrigen Zustand in einer Tiefgarage zu beseitigen. Der Verwalter ist aber nicht dazu verpflichtet, ordnungswidrig gelagerte Materialien von einzelnen Stellplätzen zu entfernen. So entschied abschließend das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen am 28. Januar 2011. Dem bereits durch das Verwaltungsgericht in Düsseldorf entschiedenen Fall lag folgender Sachverhalt zu Grunde: In einer Wohneigentumsanlage war eine Tiefgarage vorhanden. Die Stellplätze waren mit Metallgittern voneinander abgetrennt und vor jeder Box war ein verschließbares Metalltor installiert. In der Baugenehmigung waren diese jedoch nicht vorgesehen. Die örtlich zuständige Bauaufsichtsbehörde stellte bei einer Ortsbesichtigung außerdem fest, dass in einigen der Stellplatzboxen brennbare Stoffe gelagert wurden. Aus diesem Grund versendete die Ordnungsbehörde eine Ordnungsverfügung an den Verwalter. Er sollte bei der Eigentümergemeinschaft durchsetzen, dass die Metalltore dauerhaft geöffnet sind und keine brennbaren Gegenstände mehr in den Boxen gelagert werden. Für den Fall einer Zuwiderhandlung drohte die Behörde ein Zwangsgeld an. Gegen diesen Verwaltungsakt reicht der Verwalter Klage beim Verwaltungsgericht ein. Er war der Ansicht, das die Verfügung gegen die einzelnen Wohnungseigentümer hätte gerichtet werden müssen. Da das VG Düsseldorf in der ersten Instanz die Klage des Verwalters abwies, legte dieser Berufung ein. Teilweise mit Erfolg. Das OVG NRW unterschied nämlich danach, ob Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum betroffen ist. Die Ordnungsbehörde konnte den Verwalter dazu verpflichten, dafür Sorge zu tragen, dass die Metalltore in der Tiefgarage ständig geöffnet sind. Der Verwalter war zur Betreuung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet und konnte daher als Störer in Anspruch genommen werden. Im Gegensatz zum erstinstanzlichen Gericht entschied das Berufungsgericht jedoch, dass der Verwalter nicht dazu verpflichtet war, aus den Boxen unzulässig gelagerte Materialien zu entfernen. Bei den Stellplätzen handelte es sich nämlich um Sondereigentum, bezüglich dessen der Verwalter keine Handlungsbefugnisse hatte sondern nur die einzelnen Wohnungseigentümer.
(OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss v. 28.01.11, Az. 2 B 1495/10).

	Verzug mit Hausgeldzahlung: Ausschluss von Eigentümerversammlung und Entzug des Stimmrechts ist rechtswidrig

Auch wenn ein Wohnungseigentümer mit Hausgeldzahlungen in Verzug ist, kann er deshalb nicht von einer Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden. Auch das Stimmrecht darf ihm nicht aus diesem Grund entzogen werden, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Dezember 2010.
Ein Wohnungseigentümer war mit seinen Hausgeldzahlungen mehr als einen Monat im Rückstand. Auf einer Eigentümerversammlung beschlossen die anderen anwesenden Wohnungseigentümer, den säumigen Eigentümer von der Versammlung auszuschließen. Außerdem wurde ihm per Beschluss das Stimmrecht entzogen. In der Teilungserklärung war geregelt, dass Wohnungseigentümer, die mit Beitragszahlungen länger als einen Monat überfällig sind, von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung und der Abstimmung ausgeschlossen werden. Erst nach Zahlung der Rückstände soll die Wirkung dieses Beschlusses entfallen. Der betroffene Eigentümer reichte dagegen Anfechtungsklage ein. Die Karlsruher Bundesrichter erklärten den Beschluss für rechtswidrig und entsprachen hiermit dem Antrag des betroffenen Wohnungseigentümers. Denn das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Regelung, die es einer Eigentümergemeinschaft gestattet, einen mit Hausgeldzahlungen in Verzug geratenen Wohnungseigentümer von einer Versammlung auszuschließen und ihm das Stimmrecht zu entziehen. Aus diesem Grund war auch die Regelung in der Teilungserklärung rechtswidrig. Das in Eigentümergemeinschaften geltende Demokratieprinzip lässt einen Ausschluss eines Wohnungseigentümers von einer Abstimmung nicht zu. Ein Ausschluss ist nur dann zulässig, wenn eine geordnete Durchführung einer Eigentümerversammlung sonst nicht möglich ist, beispielsweise weil ein Wohnungseigentümer den Ablauf der Versammlung stört. Ein Verzug mit Hausgeldzahlungen steht jedoch in keinem Zusammenhang mit der Durchführung einer Eigentümerversammlung. Der unzulässige Ausschluss des Eigentümers bewirkte auch, dass alle weiteren auf der Versammlung gefassten Beschlüsse rechtswidrig waren.
(BGH, Urteil v. 10.12.10, Az. V ZR 60/10).

	Säumiger Wohnungseigentümer: Eigentümergemeinschaft darf Strom abstellen

Ist ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung seines Hausgelds in Verzug, darf ihm die Eigentümergemeinschaft die Stromversorgung abstellen. So entschied das Landgericht München im November 2011. Zuvor hatte eine Eigentümergemeinschaft auf einer Versammlung den Beschluss gefasst, gegen einen Wohnungseigentümer, der seit Monaten mit seinen Hausgeldzahlungen in Verzug war, eine Versorgungssperre zu verhängen. Hiervon sollte auch die Stromzufuhr zu der Eigentumswohnung betroffen sein. Den Strom bezog der betroffene Eigentümer jedoch selbst vom Stromversorger und zahlte auch an diesen direkt. Nach Ansicht des Münchener Gerichts war die Eigentümergemeinschaft berechtigt, eine Versorgungssperre zu verhängen. Auch die Stromzufuhr zur Wohnung des säumigen Eigentümers durfte davon erfasst werden, obwohl der Eigentümer seinen Strom direkt vom Versorger bezog. Denn die Stromlieferung erfolgte über eine im Gemeinschaftseigentum stehende Leitungsanlage, also eine Leistung der Eigentümergemeinschaft. Diese besteht darin, dass für das Hausgeld der Gemeinschaftsmitglieder die Gemeinschaftsleitungen für die Energieversorgung zur Verfügung gestellt werden. Diese eigene Leistung durfte die Eigentümergemeinschaft bis zur vollständigen Zahlung des ausstehenden Hausgeldes einstellen; und dies unabhängig davon, dass der Eigentümer direkt mit dem Stromversorger abrechnete. Fazit: Eine Versorgungssperre gegen einen säumigen Wohnungseigentümer darf auch dann die Stromzufuhr erfassen, wenn der Eigentümer seinen Strom direkt vom Versorger bezieht; vorausgesetzt, seine Wohnung wird über eine Leitung, die im Gemeinschaftseigentum steht versorgt.
(LG München I, Urteil v. 08.11.10, Az. 1 S 10608/10).

	Beschluss zugestimmt? Eigentümer verliert Anfechtungsbefugnis

Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) stellt fest, dass ein Wohnungseigentümer nicht später einen Beschluss anfechten darf, wenn er diesem in der Eigentümerversammlung zugestimmt hat. Zuvor hatte ein Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung seine Zustimmung zu einem zur Abstimmung vorgelegten Beschlussthema erklärt und anschließend erst seinen Widerspruch zu Protokoll gegeben. Danach reichte er fristgemäß Anfechtungsklage gegen den Beschluss ein. Ohne Erfolg! Der BGH lehnte eine Anfechtungsbefugnis des Wohnungseigentümers ab. Die Bundesrichter warfen dem anfechtenden Eigentümer ein widersprüchliches Verhalten vor. Da er zunächst in der Abstimmung seine Zustimmung erklärt hatte, war er nicht mehr berechtigt, gegen den Beschluss eine Anfechtungsklage einzureichen.
(BGH, Urteil v. 21.06.10, Az. II ZR 24/09).

	Vorsicht vor "vorgeschobenen" Untermietern!

Das Problem:
Ein Vermieter betrieb aus einem rechtskräftigen Urteil die Räumungsvollstreckung gegen seinen Mieter. Als der Gerichtsvollzieher räumen wollte, hielt sich dort eine dem Vermieter bis dahin unbekannte Person auf, die sich als Untermieter bezeichnete und sich gegen die Räumungsvollstreckung zur Wehr setzte. Es war offensichtlich, dass es lediglich um einen Versuch des Mieters ging, die Räumungsvollstreckung auf diese Art und Weise zu vereiteln. Anerkannt ist, dass aus einem auf dem Mieter lautenden Räumungstitel gegen einen Dritten vollstreckt werden kann, wenn dieser lediglich Besitzdiener (z.B. Angestellter des Mieters) oder bloßer Mitbenutzer (z.B. minderjähriges Kind) ist. Für die Vollstreckung gegen (Mit-) Besitzer (z.B. Ehegatte, Untermieter) ist ein eigener Titel erforderlich. Streitig ist seit langer Zeit, ob Ausnahmen zulässig sind, wenn die Untervermietung eindeutig nur auf eine Vollstreckungsvereitelung zielt. Die bisher herrschende Meinung hat in derartigen Fällen eine Räumung gegen den arglistigen Untermieter für zulässig erachtet.
Die Entscheidung:
In einer Entscheidung vom 14.04.2008 (Akz: 1ZB 39/08 - www.bundesgerichtshof.de) hat der BGH nunmehr entschieden, dass auch gegen den derartigen vorgeschobenen Untermieter ein eigener Vollstreckungstitel erforderlich sei. Dies rechtfertige sich aus der Vorschrift des § 750 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Diese Bestimmung solle gewährleisten, dass staatlicher Zwang nur zur Durchsetzung eines urkundlich angewiesenen Anspruchs gegen die in dem Titel oder der Klausel genannten Person/en ausgeübt werden darf. Selbst wenn zweifelsfrei feststehe, dass ein Dritter nach materiellem Recht zur Herausgabe der Mietsache an den Gläubiger verpflichtet sei, wie etwa der Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses, ändere dies nichts an dem Erfordernis der namentlichen Bezeichnung im Titel bzw. in der Klausel. Auch Billigkeitserwägungen könnten keine Ausnahme rechtfertigen.
Der Kommentar:
Diese Rechtssprechung dürfte sehr bedenklich sein, da der Vermieter Vollstreckungsvereitelungen wehrlos gegenüber stehen könnte. Ein Mieter könnte, nachdem der Vermieter ein Räumungstitel auch gegenüber den Untermieter erwirkt hätte, ständig kurz vor der Räumungsvollstreckung neue (angebliche) Untermieter in das Objekt setzen. Die Räumungsvollstreckung würde dann auf Dauer vereitelt. Es steht nur zu hoffen, dass diese Rechtssprechung nicht in einschlägigen Kreisen bekannt wird. Ansonsten kann man dem Vermieter nur raten, dass Risiko dadurch zu verringern, dass er sich vor Beginn oder spätestens im Laufe des Räumungsprozesses vor Ort über etwaige Mitbesitzer bzw. Mitbewohner informiert und den Mieter auffordert, derartige Personen namentlich zu benennen. Gibt der Mieter dann falsche Auskünfte, dürfte der Straftatbestand des Betruges gegeben sein. Die Drohung mit einer Strafanzeige könnte den Mieter dann möglicherweise von derartigen Vereitelungshandlungen abhalten!

	Unklare und mehrdeutige Eigentümerbeschlüsse sind auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären

Eigentümerbeschlüsse, die unklar und mehrdeutig sind und deren Inhalt allenfalls im Wege der Auslegung festzustellen wäre (hier: unklares Verhältnis der beschlossenen Sanierungsbeauftragung, Gutachtenerstellung und Klageerhebung), widersprechen dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung und sind auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.
(OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.09.2008 - 3 Wx 272/07)

	Der Hausverwalter darf rückständige Mieten seit dem 01.07.2008 nicht mehr im Namen des Vermieters einklagen. Ersatzweise darf er diese Mietforderungen aber auch nicht im eigenen Namen einklagen.

Darum geht es:
Im Hausverwaltervertrag heißt es, dass der Verwalter u. a. berechtigt ist, rückständige Mieten “gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen“. Der beauftragte Hausverwalter klagt dementsprechend offene Mieten ein. Er erhebt die Klage im eigenen Namen und verlangt Zahlung an den Vermieter.
Zur Erinnerung:
Seit dem 01.07.2008 ist durch Gesetz geklärt, dass der Verwalter nicht im Namen des Vermieters klagen darf. Auch Mahnbescheide darf er nicht mehr beantragen: § 79 Abs. 2 ZPO. Hintergrund ist das Rechtsdienstleistungsgesetz, das die „Monopolstellung“ der Rechtsanwälte teilweise gelockert, teilweise aber auch gefestigt hat.
Das Gericht sagt:
Die Klage ist unzulässig! Im eigenen Namen darf nur klagen, wenn ein ausreichendes „rechtsschutzwürdiges“ Interesse besteht, dass der Vermieter im Hintergrund bleibt. Dieses Interesse ist „nur in engen Grenzen“ anzuerkennen. Grundsätzlich sollen Rechtsinhaber und Kläger identisch sein.
(AG Köln, 25.06.2008 - 220 C 55/08)
Das sagt unser Anwalt:
Wenn ein Vermieter unbedingt im Hintergrund bleiben will, gibt es die Möglichkeit, dass er offene Mietforderungen treuhänderisch an den Verwalter abtritt. Der Verwalter darf dann die an ihn abgetretenen - also seine eigenen - Forderungen als Mahnbescheid geltend machen und vollstrecken. Ganz ohne Schwierigkeiten ist aber auch diese Lösung nicht; denn jetzt nimmt der Verwalter die Stellung eines Inkassounternehmens ein und dafür werden Anzeigepflichten benötigt. Diese Funktion darf er gewerbsmäßig nur unter bestimmten, besonderen Voraussetzungen ausüben.
Das ist unsere Praxis:
Grundsätzlich werden rückständige Mieten gerichtlich und außergerichtlich immer im Namen des Eigentümers geltend gemacht, mit dem Hinweis, dass der Eigentümer durch uns vertreten wird. Es gibt keinen Grund für den Eigentümer bei Mietrück-ständen im Hintergrund zu bleiben.

	Muss sich der WEG-Verwalter eine AGB-rechtliche Inhaltskontrolle des Verwaltervertrags gefallen lassen?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist als Verbraucher zu qualifizieren und kann aus diesem Grunde die verbraucherschützenden Vorschriften des BGB - insbesondere die Inhaltskontrolle für Musterverträge - in Anspruch nehmen. Bei Verbrauchern hilft es dem Unternehmer (hier: WEG-Verwalter) nicht, wenn er den Vertrag nur einmal verwandt hat. Seit die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Personenverband angesehen wird, stellt sich auch die Frage, ob sie auch die verbraucherschützenden Vorschriften des BGB in Anspruch nehmen kann. Die Diskussion ist kontrovers. Eine BGH-Entscheidung liegt nicht vor. Darum geht es im konkreten Fall: Der Verwaltervertrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft enthält folgende Regelung: „Die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung gilt gegenüber dem Verwalter als genehmigt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht innerhalb von vier Wochen nach Vorlage Einwendungen erhebt." Die Wohnungseigentümer nehmen ihren Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch. Der Verwalter beruft sich darauf, dass die Eigentümer es versäumt haben, innerhalb der 4-Wochen-Frist gegen die Jahresabrechnung zu protestieren. Das sagt das Gericht: Das OLG gibt der Eigentümergemeinschaft Recht. Der Verwalter kann sich nicht darauf berufen, dass die Gemeinschaft nicht rechtzeitig widerrufen und damit anerkannt hat. Denn die entsprechende Klausel im Verwaltervertrag ist gem. § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam. Der Verwalter hat den Vertrag „gestellt“, weil die Gemeinschaft keinen Einfluss auf die Gestaltung des Verwaltervertrages nehmen kann, den der Verwalter nicht als offen und jederzeit abänderbar behandelt. Der Verwalter kann auch nicht damit argumentieren, dass er den Vertrag nur dieses eine Mal verwandt hat. Denn die Eigentümergemeinschaft darf sich auf das Verbraucherprivileg berufen. Danach gilt das Vertragswerk auch dann als Mustervertrag, wenn es nur ein einziges Mal benutzt werden sollte. Die Eigentümergemeinschaft gilt dabei als Verbraucher, weil ihre Mitglieder aus natürlichen Personen bestehen.
(OLG München, 25.09.2008 - 32 Wx 118/08)
Diese Entscheidung zeigt, dass der Verwalter gut beraten ist, seinen Verwaltervertrag so zu fassen, dass er auch in Grenzfällen wasserdicht ist. Nicht nur aus diesem Grund wird derzeit unser Verwaltervertrag überarbeitet. Sobald die neue Fassung vorliegt, werden wir diesen als Muster online stellen.

	Kaum zu glauben: Kosten der Balkonsanierung können dem Sonder- eigentümer allein auferlegt werden. Urteil des Monats...

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann seit der WEG-Novelle per Beschluss Instandhaltungskosten am Balkon dem nutzenden Eigentümer auferlegen. Diese Befugnis besteht sogar dann, wenn die Teilungserklärung grundsätzlich eine andere Kostenverteilung vorsieht. Allerdings muss es sich bei der Entscheidung um einen Einzelfall und keine generelle Regelung handeln. Als weitere gesetzliche Hürde ist gemäß Paragraph 16 Abs. 4 WEG die so genannte doppelt qualifizierte Mehrheit vorgesehen: Für den Beschluss müssen mindestens drei Viertel der Eigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten, stimmen. Die Kosten konnten dem betroffenen Eigentümer allein auferlegt werden, weil der Balkon nur durch seine Wohnung erreichbar ist und somit allein von ihm genutzt wird. Der Eigentümer, an dessen Wohnung sich der Balkon befindet, kann sich gegen einen entsprechenden Beschluss nicht wehren.
Dies hat das Amtsgericht Oldenburg mit Urteil vom 19. Februar 2008, E10 c 10016/07 (WEG), bestätigt.

	Schluss mit dem Zitterbeschluss

Am 20.09.2000 hat der BGH (V ZB 58/99) einen Beschluss gefasst, der eine langjährige Praxis im Wohnungseigentumsrecht für unzulässig erklärt, nämlich die fast uneingeschränkte Regelung von Angelegenheiten durch Mehrheitsbeschlüsse. War gesetzlich oder laut Teilungserklärung die Einstimmigkeit Voraussetzung für die Wirksamkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses, so war nach bisheriger Rechtsprechungspraxis ein Mehrheitsbeschluss ohne die an sich vorgegebene Einstimmigkeit gleichwohl rechtswirksam, wenn der Mehrheitsbeschluss nicht binnen Monatsfrist gerichtlich angefochten wurde. Die Mehrheit musste somit einen Monat lang zittern (daher Zitterbeschluss), ob angefochten wird oder nicht. Der BGH hat diese Zitterbeschlüsse seit dem 20. September 2000 für nichtig erklärt. Gleichwohl hat nunmehr das Bayerische ObLG am 27.02.2003 (2 ZBR 135/02) entschieden, dass ein Beschluss über eine Sonderumlage mit einer von der Teilungserklärung abweichenden Mehrheit gleichwohl gültig bleibt, wenn er nicht binnen Monatsfrist nach § 23 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) angefochten wird. Die Richter sehen keinen Widerspruch zum BGH, weil es sich hier um konkrete Einzelmaßnahmen für eine Sonderumlage handele. Ein solcher Mehrheitsbeschluss habe keine generell bindende Wirkung für künftige Abrechnungen, sei daher nicht nichtig, sondern bleibe wirksam, wenn er nicht binnen Monatsfrist angefochten ist.

	Hinweise auf Mängel beim Wohnungsverkauf

In einem Kaufvertrag hatten die Parteien festgelegt, dass der Verkäufer für Mängel der Eigentumswohnung nicht haftet. Gleichwohl entschied das LG München I (26 O 12901/02), dass der Verkäufer darauf hätte hinweisen müssen, dass in der Wohnung fast zwei Jahre lang Schimmelbefall aufgetreten sei. Dieses Verschweigen wertet das Gericht als Arglist und gibt den Käufern Recht, die den Kaufvertrag deswegen angefochten hatten.
Hinweis: Es ist darauf zu achten, dass die Anfechtungsfrist wegen arglistiger Täuschung nach § 124 BGB binnen Jahresfrist zu erfolgen hat. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Anfechtungsberechtigte die Täuschung entdeckte.

	Aufrechnung gegen Hausgeldzahlungen

Die üblichen Hausgeldzahlungen nach § 16 Abs. 2 WEG kann ein Wohnungseigentümer nur dann mit Gegenforderungen aufrechnen, wenn diese anerkannt oder rechtskräftig festgestellt worden sind oder auf eigener Notgeschäftsführung beruhen.
Das Bayerische OLG hatte am 09. Juni 2004 (2 ZBR 032/04) über die Aufrechnung eines Wohnungseigentümers zu entscheiden, der wegen der Höhe der Hausmeisterkosten im Streit mit der Verwaltung und der Eigentümergemeinschaft lag. Da die Forderung des Wohnungseigentümers streitig sei, dürfe dieser das mehrheitlich beschlossene Hausgeld nicht verrechnen, sagen die Richter.

	Wanddurchbruch kein Nachteil

Der Durchbruch durch eine tragende Wand zwischen zwei eigenständigen Wohnungen berührt zwar das gemeinschaftliche Eigentum und ist generell eine bauliche Veränderung. Wenn aber weder der Gesamteindruck der Wohnanlage beeinträchtigt wird, noch die Statik des Gebäudes oder die Brandsicherheit gefährdet werden, liegt kein gravierender Nachteil vor, weswegen auch keine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich ist. Dem stehe auch nicht das übliche Abgeschlossenheitserfordernis von Wohnungen entgegen.
BayObLG, Beschluss v. 14.02.2002, Az.: 2 ZBR 187/01

	Vermietung der Eigentumswohnung an Feriengäste

Der Gemeinschaftsbeschluss, die Eigentümer dürften nicht an Kur- oder Feriengäste vermieten, ist für nichtig erklärt worden. Die Bedingung, dass das Gebot zur schonenden und pfleglichen Behandlung des Gemeinschaftseigentums vom Vermieter gewährleistet ist, hält das OLG Celle hier jedoch für gegeben (4 W 176/04).

	Zweckwidrige Nutzung bei Wohnungseigentum

Nutzt ein Eigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage seine Räume entgegen der Teilungserklärung – hier eine Ferienwohnung als Seminarraum – so können andere Eigentümer gegen die zweckwidrige Nutzung gerichtlich vorgehen und verlangen, dass der ursprüngliche Zweck wieder hergestellt wird. Ein Beschluss der Eigentümerversammlung ist dafür nicht erforderlich, urteilt das Bayerische OLG (2 ZBR 240/04).

	Sattelitenschüssel

Wurde auf einer Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen, oder war es langjähriger Gebrauch, dass neben der Gemeinschaftsantenne keine zusätzlichen Sattelitenschüsseln installiert werden dürfen, bzw. wieder demontiert werden müssen, so muss ein ausländischer Mieter einer Eigentumswohnung auf Fernsehsender aus seinem Heimatland verzichten. Er kann jedoch gegebenenfalls Schadenersatz vom Vermieter verlangen, sagt das OLG Köln (16 Wx 207/04).

	Abberufung eines Verwalters wegen Abrechnungsfehlern

Hält ein WEG-Verwalter, wegen Unkenntnis oder mangelnder Bereitschaft, nicht die in der Rechtsprechung und im Schrifttum anerkannten Methoden ein, ist das ein wichtiger Grund zur Abberufung und folgender Vertragskündigung. Auch nach mehreren gescheiterten Abrechnungsversuchen ist es einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zumutbar, auf weitere ausgebesserte Abrechnungen zu warten, urteilt das OLG Düsseldorf (12.07.2005 – I-3 Wx 46/05).

	Substraktionsmethode in Eigentümerversammlungen

Das Ergebnis einer Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung wird vom Versammlungsleiter festgestellt, es sei denn, dass es entgegenstehende Regelungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung gibt. Dabei hat sich die so genannte Substraktionsmethode durchgesetzt. Zunächst werden die Ja-Stimmen gezählt, dann die Nein-Stimmen. Die Enthaltungen werden nicht gesondert berücksichtigt. Das Bayerische OLG hat diese Verfahrensweise unter Bezugnahme auf ein Urteil des BGH's am 10.11.2004 bestätigt (2 ZBR 109/04).

	Kompetenzüberschreitung durch Verwalter

Das Anziehen von Beiratsaufgaben stellt keinen wichtigen Grund zur Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrages dar. Für die Kündigung des Verwaltervertrages gilt nicht die kurze Frist nach § 626 BGB, vielmehr muss die Erklärung „binnen angemessener Frist“ erfolgen, urteilt das Hanseatische OLG Hamburg am 15.08.2005 (2 Wx 22/99).

	Keine eigenmächtige Rechtsverteidigung des Verwalters

Ein Verwalter hat eine Antragsschrift zugestellt bekommen, in der ein Eigentümer die Eigentümergemeinschaft wegen einer Instandsetzungsmaßnahme verklagt hatte. Der Verwalter führte daraufhin, ohne zuvor die Eigentümer zu unterrichten, das gerichtliche Verfahren durch. Da das Verfahren für die Eigentümergemeinschaft verloren ging, verlangte diese daraufhin die Kosten vom Verwalter zurück (Schadenersatz).
Das OLG Köln entschied, dass der Verwalter ohne gesonderte Ermächtigung nicht befugt sei, Ansprüche gegen die Gemeinschaft abzuwehren. Es sei Sache der Eigentümergemeinschaft, derartige Entscheidungen zu treffen. Dazu müssten sie eine gesonderte Eigentümerversammlung einberufen und abhalten. Letztlich seien die Wohnungseigentümer die "Herren des Verfahrens".
(OLG Köln, 16 Wx 237/05)

	Haushaltsnahe Dienstleistungen in einer WEG auch für den einzelnen Eigentümer oder dessen Mieter steuerlich absetzbar

Anteilige Kosten, z.B. für Hausreinigung oder Gartenpflege, die nicht vom Einzeleigentümer sondern von der Gemeinschaft veranlasst sind, sind schon deshalb steuerlich absetzbar, weil dies sonst zu einer Ungleichbehandlung gegenüber dem Eigentümer eines Einfamilienhauses führen würde, der regelmäßig solche Kosten absetzen kann.

Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat dies mit Urteil vom 17. Mai 2006 - 13 K 262/04 entschieden. Jedoch ist zu beachten, dass eine Revision beim Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen VI R 28/06 noch anhängig war, die aber dann der BFH am 17.8.2006 zurückgenommen hat.
Siehe auch unter häufige Fragen!

	Zurückbehalt der Mietkaution bei zu erwartender Betriebskostennachzahlung

Zu Beginn eines Mietverhältnisses leistet der Mieter in der Regel eine Mietkaution. Diese ist nach Vertragsbeendigung zurückzugeben, sobald der Vermieter sie zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt. In dem vom BGH zu entscheidenden Fall endete das Mietverhältnis zum 30.06.2003. Am 01.03.2004 rechnete der Vermieter die geleistete Kaution nebst Zinsen ab und hielt einen Teilbetrag wegen einer zu erwartenden Betriebskostennachzahlung für das Vorjahr zurück.
Mit Urteil vom 18.01.2006 (AZ.: VIII ZR 71/05) hat der BGH die Zulässigkeit der Vorgehensweise des Vermieters bestätigt. Das Gericht führt hierzu aus, dass der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fällig sei. Vielmehr sei dem Vermieter eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb dieser er sich entscheiden kann, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will: Wie lange diese Frist bemessen sei, hänge von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab. Diese Frist kann mehr als 6 Monate betragen. Zu den durch die Kaution gesicherten Ansprüche des Vermieters gehören auch Betriebskostennachzahlungen. Ist eine solche Nachforderung zu erwarten, so darf der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einhalten. Die Betriebskostenabrechnung ist dem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 BGB spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes zu erteilen. Endet das Mietverhältnis, wie hier innerhalb der laufenden Abrechnungsperiode, so ist der Vermieter nicht zu einer vorzeitigen Teil-Abrechnung verpflichtet. Der BGH begründet dies auch damit, dass der Vermieter hierzu bereits wegen fehlender Daten von Versorgungsunternehmen in der Regel überhaupt nicht in der Lage dazu sei.

	Wer zu spät zahlt, den bestraft der Vermieter

Trotz Regelung im Mietvertrag, dass die Miete bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten ist, kommt es oft aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten vor, dass der Mieter zur pünktlichen Zahlung nicht in der Lage ist. Nicht selten bietet diese unpünktliche Entrichtung des geschuldeten Mietzins, Anlass für eine Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter.
Gemäß § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB kann ein Mietvertrag fristlos gekündigt werden wenn der Mieter

für zwei aufeinander folgende Monate keine Miete entrichtet
oder

über einen längeren Zeitraum die Miete teilweise nicht entrichtet und der rückständige Betrag die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht.

Diese Voraussetzungen sind bei "nur" unpünktlicher Mietzahlung häufig nicht erfüllt. Es stellt sich dann die Frage, ob das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen eines sonstigen wichtigen Grundes (unpünktlicher Mietzahlung) fristlos gekündigt werden kann.
Der BGH hatte sich in einem Urteil vom 11.01.2006 (MDR 2006, S. 664) mit folgender Fallkonstellation zu befassen: der Mieter einer Wohnung war vertraglich dazu verpflichtet, die Miete jeweils zum 3. Werktag eines Monats an den Vermieter zu entrichten. Er zahlte in der Zeit von November 1998 bis Februar 2001 die Miete zu unterschiedlichen Zeitpunkten während des laufenden Monats, zum Teil auch erst im Folgemonat. Von März 2001 bis Januar 2003 entrichtete er die Miete pünktlich. Ab Februar 2003 zahlte er wieder unpünktlich und teilweise unvollständig und es entstand so ein Mietrückstand, der jedoch zwei Monatsmieten nie erreichte. Nach zweimaliger Aufforderung, die rückständige Miete nach zu entrichten und zukünftig pünktlich zu zahlen, wurde die Miete dennoch weiterhin verspätet entrichtet und zwar einmal in Teilzahlungen zum 14. und 15. eines Monats und einmal zum 20. eines Monats. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung fristlos. Mit seiner Räumungsklage hatte der Vermieter weder vor dem Amtsgericht noch vor dem Landgericht Erfolg. Das Landgericht hielt die Kündigung für unwirksam. Zwar hatte es dabei - wie vom BGH bestätigt wird - zu Recht angenommen, dass ständig unpünktliche Mietzahlungen ein Recht des Vermieters zur Kündigung begründen können. Das Landgericht hatte allerdings den Grundsatz festgestellt, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses nur dann gerechtfertigt sei, wenn der Mieter nach einer erfolgten Abmahnung durch den Vermieter dreimal verspätet die Miete zahle.
Ein solches Erfordernis hält der BGH für nicht sachgerecht. Er ist vielmehr der Auffassung, dass insbesondere nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlung in der Vergangenheit das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein müsse, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Dies sei dann nicht der Fall, wenn der Mieter nicht auf die Abmahnung reagiere und auch im Folgemonat die Miete unpünktlich entrichte. Damit mache der Mieter nämlich deutlich, dass er nicht bereit sei, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen.
Damit war der Vermieter im vorliegenden Fall dazu berechtigt, das Mietverhältnis aufgrund der unpünktlichen Mietzahlung zu kündigen. Zur weiteren Prüfung wurde die Sache vom BGH einen an die Vorinstanz zurück verwiesen.
Der vorliegende Fall verdeutlicht wiederum um so mehr, dass es für Vermieter durchaus sinnvoll ist, eine Vermieterrechtsschutzversicherung abzuschließen.
Für Fragen zum Vermieterrechtsschutz oder anderen Versicherungsleistungen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

	Mehr Rechte für Miteigentümer

Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern kann einen Störenfried in ihren Reihen zum Verkauf seiner Eigentumswohnung zwingen. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied in einem Grundsatzurteil, dass fortlaufende Pflichtverletzungen wie etwa unpünktliche Zahlungen eine Entziehung rechtfertigen können. Voraussetzung ist jedoch eine Abmahnung. Erst dann kann ein Verkauf der Wohnung an die Gemeinschaft gerichtlich durchgesetzt werden.
In dem verhandelten Fall hatten sich Wohnungseigentümer sieben Jahre lang mit einem zahlungsunwilligen Eigentümer herum gestritten, der das monatliche Hausgeld nicht zahlte. Er wurde aufgefordert die Wohnung an die Gemeinschaft zu verkaufen, was er nicht tat. Amts- und Landgericht verurteilten ihn zwar zum Verkauf. Der BGH hob das Urteil jedoch wegen der fehlenden Abmahnung auf. Die Entziehung des Eigentums ist laut BGH jedoch gerechtfertigt. Bei ständiger Zahlungsverweigerung sei eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht mehr möglich.
AZ: BGH V ZR 26/06

Anmerkung der Verwaltung: Im Grunde stellt diese Entscheidung des BGH keine Neuerung dar. Hierbei ist nämlich zu beachten, dass eine zwangsweise Entziehung des Wohnungseigentums auch trotz Abmahnung nur dann gerechtfertigt ist, wenn der Wohnungseigentümer über einen entsprechend langen Zeitraum seine Zahlungen verweigert, bzw. ein nicht unerheblicher Rückstand aufgelaufen ist. Wie im vorliegenden Fall zu erkennen ist, verweigerte der Eigentümer über einen Zeitraum von sieben Jahren seine Zahlungen. Zu beachten ist auch, dass ein solcher Prozess mit erheblichen Kosten verbunden ist. Es muss daher im Vorfeld sorgfältig geprüft werden, ob die Voraussetzungen für eine zwangsweise Erziehung gegeben sind.

	Wird fortgesetzt...